房价篇：百城二手住宅市场均价连续5月下滑，房价下降城市数量达近三年次高峰
一、2023年7月百城二手住宅市场均价环比下降0.28%，房价连续5月维持降势
据诸葛数据研究中心监测数据，2023年7月100个重点城市二手住宅市场均价为15510元/平方米，环比下降0.28%，较上月收窄0.09个百分点，同比下降1.49%，较上月扩大0.26个百分点。进入2023年，一季度随着疫情防控全面放开，叠加前期利好政策发酵，积压的 购房 需求集中释放，市场活跃度较高，二手房市场均价连续两月稳步回升，但是这一轮回温持续性不足，3月市场均价止升转降，随着积压需求逐步释放完毕，需求端略显乏力，市场活跃度下滑，加之重点城市挂牌量持续走高，供需双方失衡，价格上涨动力减弱，市场均价连续5个月下滑，同比也连续5个月维持负增长，且同比跌幅逐月扩大，市场下行压力凸显。
(资料图片仅供参考)
7月底，从中央到地方对房地产的表态频率提升。 7月24日，中央政治局会议对房地产定调，提出适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求； 7月28日，住建部部长倪虹提出大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施； 随后7月29-31日，北上广深四大一线城市接连发声响应，预计具体的房地产政策落地节奏将会加快，松绑力度有望加大。 展望后市，政策端已经释放利好信号，但具体政策的落地还需时间，并且市场信心的修复也不是一蹴而就的，预计短期内二手房市场仍然保持稳中趋降的态势，后续降幅有望收窄。
从涨跌城市数量来看，7月份29城二手住宅市场均价上涨，较上月减少4个，平均涨幅为0.52%，涨幅较上月收窄0.01个百分点；71城二手住宅市场均价下跌，较上月增加5个，平均跌幅为0.72%，跌幅较上月收窄0.14个百分点。7月份，价格下降城市数量再度增加，达到近三年来的次高峰，市场面临的下行压力加大。在当前市场前景不明朗加上就业形势严峻、居民预期收入下降等因素的共同影响下，业主信心不足，降价出售的意愿增强。
从环比涨幅前十的城市来看，主要集中于长三角、珠三角和环渤海经济圈。其中，深圳环比涨幅领跑，本月市场均价为68957元/平方米，环比上涨1.52%；北海位居涨幅第二，本月市场均价为6572元/平方米，环比上涨1.47%；赣州本月市场均价为10962元/平方米，环比上涨1.46%，位列涨幅第三。除此之外，长三角的阜阳、金华、宿迁涨幅也均在0.5%以上。整体来看，本月上榜城市除了一线城市北深外，涨幅居前的城市多以中小城市为主，疫情防控放开后房价出现小范围补涨，并且由于本身基数低导致涨幅偏大，但是这一涨势只是短暂的，预计难以长久。
从环比跌幅前十的城市情况来看，珠三角以及中西部城市占据重要席位。其中，南宁领跌，本月市场均价为12119元/平方米，环比下跌2.61%；桂林跌幅紧随其后，本月市场价格为6699元/平方米，环比下降2.49%；泰安位居跌幅第三，本月市场价格为9877元/平方米，环比下跌2.43%。同时，中西部城市鄂尔多斯、洛阳、兰州、岳阳、榆林等也呈现明显的下降行情，跌幅均超1%。本月超70城房价出现下行，数量达到近年来的高峰水平，多数城市房价承压，政策端提振信心已经迫在眉睫。
二、一线城市房价稳中趋升，二线、三四线房价连续多月下滑
分城市等级来看，2023年7月，一线城市市场均价维持上涨态势，二线和三四线城市市场均价持续回落。具体来看，一线城市市场均价为61320元/平方米，环比上涨0.71%，同比上涨8.17%。本月北上广深四城房价全部上涨，一线城市房价相对稳健。
二线城市市场均价为18684元/平方米，环比下降0.49%，同比下跌2.66%。二线城市市场均价连续5月下降，本月环比跌幅略有收窄，7月南京、天津等二线城市松绑了 公积金贷款 政策，小幅提振市场信心。但是整体来看，当前市场信心仍较薄弱，多数城市仍然面临着不可抵挡的降温态势。
三四线城市市场均价为9648元/平方米，环比下降0.41%，同比下跌3.78%。本月三四线城市市场价格延续下滑态势，年初短期由返乡置业带来的局部回暖也难以掩盖三四线城市房地产市场降温的整体趋势。
三、八大经济圈市场均价全部下滑，东北城市跌幅领跑
从区域市场均价环比来看，2023年7月，8大经济圈市场价格全线回落。其中，东北城市跌幅领先各大经济圈，本月市场均价为10042元/平方米，环比跌幅为0.49%；西北城市跌幅位居第二，本月市场均价为9818元/平方米，环比跌幅为0.42%；中部城市紧随其后，本月市场均价为9346元/平方米，环比跌幅为0.41%。
同比来看，8大区域市场均价同比全部下降。其中，东北城市同比跌幅遥居榜首，同比下降7.29%；中部城市位居跌幅TOP2，同比下降3.26%；西北城市位居跌幅第三，同比下降2.45%。
租金篇：7月全国大中城市租金环比持平，珠三角局部城市租金下滑明显
一、7月全国大中城市租金均价仍不及预期，环比持平，同比跌幅扩大
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月全国大中城市租金挂牌均价为35.46元/平方米/月，环比持平；同比下跌1.03%，同比跌幅较上月扩大0.53个百分点。今年以来，租赁市场整体活跃度偏低，6月毕业季呈现“旺季不旺”特征，7月租赁市场继续维持低温态势，租金环比持平，同比降幅扩大，远不及近两年同期的活跃程度。虽然当前就业形势保持基本稳定，但部分劳动者特别是高校毕业生等青年群体还面临较大的就业压力，数据显示，2023年6月全国城镇调查失业率为5.2%，与上月持平，其中16-24岁人口城镇调查失业率为21.3%，再度刷新了失业率新高，就业环境局部承压仍然对租赁需求释放以及租金涨势造成了一定的挑战。近期发改委发布促消费20条措施，就业环境将会有所改善，预计租赁市场的活跃度也有望上升。
二、一线、三四线城市租金上扬，二线城市止涨转跌
分等级城市来看，一线城市止跌转升，但相较以往7月一线城市租金涨幅，今年涨势有所减弱，环比涨幅为近5年同期新低。其中上海、广州的租金走势仍然呈现较大跌幅。数据显示，2023年7月，一线城市平均租金为88.17元/平方米/月，环比微涨0.03%，同比下跌0.67%。
二线城市租赁市场存在明显分化特征，7月部分强二线城市租赁市场活跃度下降明显，拉低了二线城市整体租金水平，租金均价止涨转跌，远不及前两年同期表现。 数据显示，7月二线城市平均租金为31.43元/平方米/月，环比下跌0.1%，同比下跌1.27%。但与此同时，像石家庄、乌鲁木齐等多数弱二线城市的租金上涨动力有所提升。
三四线城市在本轮传统租赁旺季中表现相对较为稳定，租金由平稳迈入上升阶段，且租金环比涨幅高出去年同期约0.3个百分点。数据显示，7月三四线城市平均租金为24.1元/平方米/月，环比上涨0.35%，同比下跌0.66%。
三、大户型产品租金较为坚挺，一居室租金同比跌幅最大
从产品户型上看，2023年7月，二居室及以上租金均价呈现上涨态势，且四居及以上涨幅居首；一居室租金均价较上月下跌。其中，一居室平均租金为1900.29元/月，环比下跌1.46%，同比下跌2.82%；二居室平均租金为2633.54元/月，环比上涨0.26%，同比下跌1.14%；三居室平均租金为3514.32元/月，环比上涨1.28%，同比下跌0.59%；四居及以上平均租金为6378.12元/月，环比上涨1.83%，同比上涨2.42%。整体来看，7月份，二居室及以上的中大户型房子的租赁需求相对旺盛，租金迎来上涨局面。
四、7月全国大中城市在租房源量进一步下降，环比降幅超15%
从在租房源情况来看，进入2023年，多地纷纷加速推进保障性租赁住房建设，叠加节后返乡租赁需求的催生，2月份在租房源明显增多，随后由于市场预期有所减弱，业主出租意愿也随之下降，在租房源量连续2月小幅下滑，继5月短暂回升后，6月在租房源再度转降，甚至低于去年同期水平，7月份市场延续低温态势，就业市场局部承压、居民租房成本压力较大等影响尚在，在租房源量进一步下滑，且同环比跌幅双双扩大超10个百分点。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月全国大中城市租赁市场在租房源量环比下跌15.27%，环比跌幅较上月扩大10个百分点；同比下跌17.12%，同比跌幅较上月扩大约15个百分点。
五、7月租金上涨城市数降至18个，无锡连续4个月进入涨幅TOP5
据诸葛数据研究中心监测数据，从涨跌城市数量来看，全国大中租赁城市中，租金均价上涨城市数18个，数量较上月减少7个，平均涨幅为1.21%，涨幅扩大0.75个百分点；下跌城市数22个，数量较上月增加7个，平均跌幅为1%，跌幅扩大0.15个百分点。整体来看，7月租赁市场活跃度仍然偏低，多数城市依旧面临租金下滑的压力，租金下跌城市数占比过半。
从环比上涨城市来看，本月租金环比上涨的TOP5城市为太原、威海、石家庄、乌鲁木齐、无锡，环比分别上涨2.45%、2.13%、2.05%、1.94%、1.92%，其中，无锡已连续4个月进入租金涨幅TOP5，租赁市场活跃度较高。另外，从5城同比来看，除太原1城呈现下跌态势外，其余4城均较去年同期有所上涨，其中无锡同比涨幅再度居首，为3.48%。
从环比跌幅TOP5城市来看，7月份租金跌幅前5城市分别是常州、东莞、佛山、惠州、广州，环比跌幅分别为2.38%、1.95%、1.91%、1.86%、1.58%，其中，广州已连续2月进入跌幅TOP5。可以看到，7月珠三角经济圈城市租金下跌较为明显，由于珠三角新兴产业较多，吸引年轻人就业，但今年青年人失业率达到较高水平，在一定程度上抑制珠三角的租金上涨。从5城同比来看，全员呈现下滑态势，其中常州、东莞同比跌幅靠前，均超3%。
新房市场篇：7月新房市场“寒意袭人”，同环比双双缩水近3成
一、7月新房市场降温，成交规模创近五年同期新低
7月新房市场降温明显，单月成交同环比双双降超20%。进入2023年，新房成交低位开场，之后随着前期积压的 购房 需求加速释放，2、3月份新房成交持续回升，但进入二季度， 房地产 市场开始进入降温通道，需求支撑乏力，行业复苏趋弱，新房成交连续2月下滑，至6月份成交虽小幅上升，但明显不及去年同期。进入7月份，楼市继续下探，新房成交同环比双双降超20%，且单月成交规模为近五年同期成交最低位。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月重点监测的30城新房销售面积为943.36万平方米，环比下跌27.59%；同比下降28.25%，同比降幅较上月收窄约5个百分点。
从累计成交来看，今年前7月新房成交为近五年同期成交次低位，仅较去年同期小幅上升，整体表现不及预期。数据显示，2023年前7月新房销售面积为9000.58万平方米，较去年同期小幅上涨2.02%。目前，楼市仍然存在购买力偏弱、市场信心不足等问题，7月新房成交下滑并不单纯是季节性调整，也表明楼市恢复态势尚不明朗。近期，国家住房及监管部门密集喊话适时调整优化房地产政策，北上广深一线城市迅速响应、表态支持，接下来实质性的政策将会陆续出台，市场信心回升，但预计本次市场信心的恢复并不是立马见效，8、9月市场缓慢恢复，四季度有望加速恢复。
（注：重点30城新房销售面积2020年3月环比为262%，2021年2月同比为391.2%。）
二、一线城市成交跌幅最小，二线城市下滑严重
7月各等级城市新房成交全线下滑，二线城市受挫严重，一线城市跌幅最小。分不同等级城市来看，一线城市在需求量较为充足的支撑下，成交相对抗跌，7月成交同环比跌幅最小，累计成交量赶超去年同期约9个百分点。 数据显示，2023年7月一线城市销售面积为270.37万平方米，环比下降9.76%，同比下降12.91%；1-7月销售面积为1986.89万平方米，同比上升9.11%。
二线城市成交下滑严重，7月同环比降幅均超30%，主要是由于二线城市分化明显，继上一轮需求加速释放后，当前部分次中心城市成交动力明显下滑，拉低了整体成交规模。 数据显示，2023年7月二线城市销售面积为485.39万平方米，环比下降35.49%，同比下降36.69%；1-7月销售面积为4993.78万平方米，同比下降3.99%。
三四线城市新房成交持续下行，环比呈现“四连降”，但累计成交表现较好于去年同期。 数据显示，2023年7月三四线城市销售面积为187.6万平方米，环比下降25.17%，同比下降21.03%；1-7月销售面积为2019.91万平方米，同比上升12.21%。
三、近8成城市新房成交环比下降，温州、威海等6城成交减半
7月30城新房成交以跌为主，温州、威海等6城成交规模环比减半。从30城新房成交环比变化看，7月有7城新房成交面积环比上涨，其余23城均呈现不同幅度的下滑，其中温州、丽水、威海等6城成交面积较上月减半。从上涨城市来看，各等级城市全覆盖，其中深圳作为唯一一个成交上涨的一线城市，7月新房成交33.28万平方米，环比上涨7.2%，楼市韧性凸显； 三四线城市衡阳凭借54.4%的环比涨幅领跑，但成交规模仍然处于历史较低位； 二线城市大连、福州位居环比涨幅第二、三位，新房成交分别较上月上涨39.1%、15.5%，不排除是政策持续加持下购房需求阶段性加快的作用。 下滑城市来看，温州领跌，7月环比下跌65.9%，主要系上月销售端发力显著，高基数下本月成交下滑明显； 丽水、威海、青岛紧随其后，跌幅均在60%以上。 同时苏州、重庆、南京等多个重点二线城市成交也呈现一定的下滑，传统淡季叠加市场信心偏弱，销售端持续承压。
从同比变化来看，重点30城中有5城同比上涨，较上月减少1城，其余25城同比均呈现下滑态势。从上涨城市来看，三四线城市为主，一二线各有1城，其中，淄博以21%的同比涨幅领跑，不难发现，随着近期旅游热度的上升， 淄博房地产 市场也出现了向好迹象，本月成交同环比双双逆势上涨；福州、泉州也表现不俗，不仅环比实现转正，同比涨势也较为可观，同比涨幅均超15%；值得注意的是，北京本月成交虽较上月下滑，但仍好于去年同期，同比涨幅约10%。同比下降城市来看，一线城市跌幅相对较小，如深圳、广州同比跌幅均在10%以下，二线及三四线城市仍然面临去化缓慢的难题，其中，泰州、大连、舟山位居跌幅前三，同比均下跌超60%。
四、7月房企推盘力度明显减弱，供应量较上月缩减近半
7月新房供应缩减近半，10城环比全部回落。继6月房企集中供货后，7月份新房供应端出现下滑也在预料之内，批准上市面积同环比均下降超30%，单月供应量降至年内月度次低位。 根据数据显示，2023年7月重点监测的10城批准上市面积为428.27万㎡，环比下降47.3%，同比下降36.4%。
从10城供应环比变化来看，10城呈现全员下降态势，其中，长沙、北京、合肥位居环比跌幅前三，跌幅均在60%以上，主要系上月供应高基数导致本月下滑明显。 从同比数据来看，仅北京、济南同比上涨，其余8城均呈现不同幅度的下滑态势。 其中，北京供货量同比上涨25.72%领先，济南同比上涨6.55%，与此同时，同比下滑城市中，合肥、西安、长沙等6城供应量明显低于去年同期，同比跌幅均在40%以上。
（注：重点10城批准上市面积2020年3月环比582.5%，2021年2月同比为382.8%。）
五、库存量小幅下降但仍处于历史较高水平
7月新房库存小幅下降，超半数城市库存量仍高于去年同期。进入7月份，在供应大幅缩减的情况下，新房库存规模下降，但略高于去年同期。 根据数据显示，2023年7月监测10个城市的新房库存面积为7516.26万平方米，环比小幅下降1.11%，同比微升0.18%，这是时隔3个月库存同比再度转正。
从具体城市环比变化来看，上海、南京、广州3城库存规模环比上升，其余6城库存规模较上月小幅下降。 其中，莆田、北京、合肥环比跌幅位居前三，环比分别下跌4.6%、3.6%、3.5%。 从同比来看，6城库存面积同比上涨，4城库存面积同比下跌。 莆田、深圳库存累积仍较明显，同比涨幅均超30%，合肥、福州去库存持续见效，同比分别下降20.5%、15.7%。
二手房市场篇：重点10城二手房成交环比跌幅收窄，北京单月成交降至万套以下
一、7月重点10城二手住宅成交环比下降11.38%，连续4个月维持下降态势
据 诸葛 数据研究中心统计，2023年7月10个重点城市二手住宅成交57130套，环比下降11.38%，较上月跌幅收窄4.8个百分点，同比下降13.17%，较上月扩大13.12个百分点。至此，同比连续两个月维持负增长。从累计成交来看，1-7月重点10城二手住宅成交501218套，同比上涨40.95%。进入2023年，一季度政策环境延续宽松态势，加之疫情防控全面放开，前期积压的购房需求加速释放，带动成交强势回升，3月小阳春成交规模达到近三年新高。随着一季度积压需求释放完毕，市场回温动能减弱，自4月份开始成交规模连续4个月维持降势。7月底，中央接连表态房地产，7月24日中央政治局会议定调房地产，提出适时调整优化房地产政策，7月28日住建部部长提出进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、“认房不用认贷”等政策措施，7月29-31日，北上广深一线城市接连发声落实住建部相关政策部署。预计具体政策落地的节奏将会加快，若是政策落地后，接下来二手房成交跌势有望收窄，后续有止跌可能。
（注：10个重点城市为北京、佛山、东莞、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门）
分具体城市来看，环比方面，2023年7月，重点10城中仅有2城成交量小幅上升，其他8城成交全部下滑。其中，青岛、佛山本月分别成交4679套和7447套，环比涨幅分别为6.22%和3.02%。成交下降城市中，东莞跌幅领先，本月成交1387套，环比下降22.64%；苏州紧随其后，本月成交4448套，环比下降21.87%；北京、南京位居跌幅第三、四，本月分别成交9718套和6827套，环比跌幅均在15%以上。本月 北京二手住宅 成交跌至1万套以下水平，达到今年以来除1月以外的低谷，市场下行压力显露。7月29日北京住建委发声将结合 北京房地产 市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进 北京房 地产市场平稳健康发展，信号意义重大，近期北京政策调整的预期增强。
从同比来看，7月仅有深圳、佛山两城同比上涨，其余8城同比全部下降。从上涨城市来看，佛山同比涨幅遥遥领先，本月成交7447套，同比涨幅超46%，其次为深圳，同比涨幅为4.64%。同比下降城市中，东莞领跌，同比跌幅近40%；厦门位列跌幅第二，本月成交1485套，同比下降36.4%；杭州、苏州次之，同比跌幅均在25%以上。整体来看，7月同比下降成交数量较上月明显增多，多数城市成交跌破去年同期水平，市场下行压力加大，7月底中央密集对房地产发声，预计接下来地方城市有望迎来政策调整的频发期。
二、重点城市挂牌量达到近年来峰值，北京环比增长6.3%
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月10个重点城市二手住宅挂牌量为158.63万套，环比上涨0.92%，同比上涨47.96%。今年以来，重点城市二手房挂牌量持续走高，达到近年来峰值。 不断攀升的挂牌量也体现出了业主对市场预期不高，抛售心理较强，很多业主想要将房源挂出以尽快实现回本。 不断走低的成交量与逐月上升的挂牌量形成鲜明对比，7月底政策端不断释放利好，8月政策调整优化预期增强，预计政策落地后市场情绪有望逐步修复。
从各城市挂牌量环比来看，6城挂牌量继续上升，4城挂牌量小幅回落。其中，南京以6.64%的涨幅居首；其次为北京，环比涨幅为6.3%，深圳环比上涨3.84%，位居涨幅第三。从同比来看，重点10城中除了成都和青岛，其他城市挂牌量同比呈现不同幅度的上涨，其中，杭州同比涨幅超140%，位列榜首，苏州、深圳紧随其后，同比涨幅均在100%以上，较去年同期实现了翻倍增长。虽然最近暖风频吹，但是地方细则尚待落地，市场信心仍处于相对低位，并且市场信心的修复不是一蹴而就的，仍需要时间。
三、涨价房源占比达2022年以来低谷，北深涨价占比小幅提升
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月，重点10城调价房源中涨价房源占比为10.5%，较上月收窄1.6个百分点，较去年同期收窄2个百分点。2023年初期，疫情防控放开后积压的需求加速释放，业主涨价信心较足，涨价房源占比连续两月回升，达到历史高位水平，进入3月份以后，市场回暖持续性显露不足，涨价信心连续5月下滑。重点城市楼市正式进入买方市场，7月底政策端多次表态房地产，后续松绑政策有望加速落地，助力改善市场预期。
分城市看，7月监测重点10城中，有3城涨价房源占比上升，7城涨价房源占比回落。其中，深圳涨价占比升幅最大，较上月上升3.1个百分点，其次为东莞，涨价占比较上月提升0.9个百分点，北京位居第三，涨价房源占比提升0.4个百分点。本月，在7月28日住建部表态后，北上广深四个一线城市密集发声将结合房地产实际情况，支持刚性和改善性住房需求，释放正向信号，虽尚未有细则出台，但是短期内也刺激了市场情绪，带动涨价占比小幅回升。
土地市场篇：7月土地市场降温，溢价率下行，流拍加剧
一、供应：7月土地供应量下降，住宅用地“量缩质提”
7月供地节奏放缓，推出楼面价小幅回落但仍处于较高水平。据诸葛数据研究中心监测，全国主要地级市2023年7月供应土地405宗，供应规划建筑面积为3377.03万㎡，同比下降30.7%，环比下降46.09%；推出楼面均价为5382元/㎡，同比上涨42.61%，环比下跌9.61%。7月土地市场供地规模季节性回落，此外，不排除受近期买卖市场复苏缓慢的影响，各地推地节奏适度减慢。但地块整体品质仍然较高，推出楼面价同比实现“四连涨”。预计随着8月份到期的供地清单数量增加，供应规模有望回升。
备注：用地性质包含住宅用地、综合用地（含住宅）、商业/办公用地，下同。
7月住宅用地供应“量缩质提”，各等级城市供地量全线下降。从地块性质来看，7月份住宅用地供应端呈现“量落价涨”态势，综合用地及商办用地的供应量价双双下跌，其中住宅用地、综合用地的供应量均下降超40%。分各能级城市来看，2023年7月，各等级城市供应量呈现全线下降态势，其中一线及三四线城市降幅均超50%，二线城市供应规模较上月下降31.3%，但略高于去年同期，同比小幅上涨5.05%。推出楼面价方面，一线城市推出楼面价同环比双双降超20%；二线城市环比下降，同比上涨；三四线城市供地质量明显提高，推出楼面价同环比双双上涨。
二、成交：7月土地成交量价齐落，一线城市成交稳中趋升
7月土地市场成交量价齐落，住宅用地跌幅最小。据 诸葛 数据研究中心监测，2023年7月全国主要地级市土地成交441宗，成交规划建筑面积为3208.71万㎡，同比下降46.61%，环比下降27.43%；成交楼面价为5825元/平方米，同比下跌8.88%，环比下跌17.75%；土地出让金为1869.13亿元，同比下跌51.4%，环比下跌40.33%。供应端收紧加之销售回款速度较慢下房企拿地信心受挫，7月土地市场成交动力明显下降，而且，从地块性质来看，住宅、综合及商办用地成交同环比均呈下滑态势，其中，住宅用地降幅相对较小，成交量价环比降幅均低于15%。展望后市，近期中央及多个高层会议重磅发声支持加快推出利于 房地产 市场平稳健康发展的政策举措，销售端复苏有望加快，房企拿地信心也将随之上升，下月土地成交有望显露出回稳向好迹象。
7月一线城市成交稳中趋升，二线及三四线城市成交双双受挫，同时各等级城市收金规模呈现全线同环比下降态势。分等级城市来看，仅一线城市土地成交量环比小幅上升，二线、三四线成交双双下降。其中，7月一线城市成交31宗，成交规划建筑面积309.71万㎡，同比下跌34.99%，环比微涨3.95%；成交楼面价为20778元/㎡，同比下跌6.63%，环比下跌30.52%；土地出让金643.55亿元，同比下跌39.29%，环比下跌27.78%。本月北上广深4城均有地块成交，且上海贡献最大，成交17宗，带动一线城市整体成交规模稳步上升。
7月二线城市土地成交146宗，成交规划建筑面积1175.65万㎡，同比下跌52.82%，环比下跌28.65%；成交楼面价为6198元/㎡，同比下跌19.63%，环比下跌27.29%；土地出让金728.7亿元，同比下跌62.08%，环比下跌48.11%。本月二线城市拍地活动持续减少，而且多城土拍热度也有所下降，导致二线城市整体成交量价齐落。
7月三四线城市土地成交264宗，土地成交规划建筑面积为1723.33万㎡，同比下跌43.34%，环比下跌30.4%；成交楼面价为2883元/㎡，同比上涨1.94%，环比下跌14.58%；土地出让金496.87亿元，同比下跌42.47%，环比下跌40.64%。可以看到，三四线城市成交动力虽然不足，但价格水平却略高于去年同期。
三、热度：7月热度回落、流拍加剧，一线城市高溢价低流拍并存
7月土地市场热度持续回落，流拍现象加剧。数据显示，2023年7月全国主要地级市溢价率为4.8%，环比下降1.53个百分点，同比上升1.47个百分点。7月土地成交热度再度下降，截至本月，溢价率已连续3月下降，且仍处于中低位水平。 流拍率方面，本月流拍率为19.38%，较上月上升5.13个百分点，依旧处于历史高位水平，可见土地市场仍然面临较为严重的流拍压力。
一线城市高溢价低流拍并存，二线城市成交热度下降明显，三四线城市流拍现象大幅增多。分等级城市来看，溢价率方面，各等级城市溢价率环比全线下降，且二线城市降幅居首，但均略高于去年同期的溢价水平。其中，一线城市溢价率为6.76%，较上月回落1.63个百分点，赶超去年同期约2个百分点；二线城市溢价率仍然处于最低水平，且已连续4月下降，本月环比降幅最大，较上月下降了2.08个百分点，略高出去年同期0.34个百分点；三四线城市溢价率较上月下降1.27个百分点至4.68%，高出去年同期1.8个百分点。
流拍率方面，7月一线城市流拍率同环比双降；二线城市环比微降，但仍略高于去年同期；三四线城市流拍现象大幅增多。其中，一线城市流拍率为3.13%，同环比分别下降2.14、4.77个百分点；二线城市流拍率为10.43%，较上月微降0.13个百分点，高出去年同期2.23个百分点；三四线城市流拍率依旧最大，为25%，达近17个月流拍率高峰。整体来看，7月一线城市土地市场相对较稳，二线、三四线城市则面临低溢价高流拍并存的压力。
城市：上海土地收金大幅领先，松江洞泾纯宅地70.63亿位居成交总价首位
东部地区城市土地出让活跃度依旧较高，上海、北京土地出让金位居一二。从7月城市土地出让金分布来看，东部地区城市土地出让活跃度仍然相对较高，尤其是上海、南京等东南沿海城市收金持续可观。 其中，上海遥遥领先，7月土地收金达406亿元，上海计划于7月中旬开启的二批次第一轮土拍已顺利收官，历时3日共计成交15宗地块，其中10宗封顶摇号，平均溢价率7.82%，再度刷新了溢价率新高，可见上海土拍表现不俗，热度持续走高。 同为一线城市的北京在本月多场土拍的助力之下，凭借155亿元位居土地出让金第二。此外，宁波、南京、成都以及杭州的收金表现也不俗，均超80亿元。整体来看，房企投资继续向核心城市聚集，揽金居高者仍然主要聚焦于一线及核心二线城市。
上海高价地块云集，松江洞泾镇地块70.63亿位居成交总价首位。从地块成交总价TOP10榜单来看，一线城市几乎全覆盖，其中上海地块占据多数份额，共6宗；其次为北京，上榜2宗；广州、南京各上榜1宗。从溢价情况来看，仅有3宗底价成交，其余7宗均触顶成交。其中，华发实业掷资70.63亿元触顶拿下上海松江区洞泾镇SJS30006单元04-04、05-01、05-05号地块，位居成交总价首位；与此同时，闵行区华漕镇MHP0-1402单元16-05、17-04地块凭借成交价61.48亿元位居第二，最终由中国铁建摇号竞得，其实，今年上海第一批次土拍中，中国铁建曾与万科联合拿地，这次又获得一幅宅地，深耕闵行的意图明显。北京大兴区西红门镇DX04-0102-6004地块、DX04-0102-6006地块位居成交总价第三，该地块吸引了华润置地、城建、建发等13家房企参与竞拍，且都是独立报名，最终，由中建玖合54.05亿元+现房销售面积2.6万平方米摇号摘得。此外，广州、南京分别上榜的天河区岐山路AT1010008、AT1010010地块与雨花台区铁心桥街道数字大道以北、迎江路以西地块均由底价成交，总成交金额分别为45.05亿元、29.2亿元。
五、房企：国央企仍为拿地主力，7月中国铁建位居拿地金额首位
国央企仍为拿地主力，民营房企出手放缓。从7月单月房企权益拿地金额TOP15榜单来看，中国铁建位居拿地金额首位，7月总权益拿地金额为93.28亿元，在上海、苏州、合肥等多个核心一二线城市均有斩获，证明自身资金实力的同时布局长三角的意图明显。华发股份位居第二，7月权益拿地金额70.63亿元。建发房产、首开股份的拿地力度也较此前有了明显增加，分别位居本月第三、四位，拿地金额均超60亿元。此外，从房企权益拿地金额TOP15榜单中各类性质企业数变化来看，自4月份以来，市场复苏持续性减弱，国央企逐步走向拿地金额头部区间，俨然成为了土地市场的重要投资力量，与此同时，受资金压力影响，民营房企身影又出现了逐步减少的局面。
市场情绪指数篇：7月市场情绪达近两年低谷，政策效应下一线城市情绪先行回升
根据最新公布的2023年7月份市场情绪指数数据，重点50城情绪指数连续5月回落，达到近两年来的低谷，仍处于市场观望区间。预计短期内仍以观望区间小幅波动为主。从城市来看，50城中有8城未来短期房价预测呈上涨态势，其中，一线城市北上广深韧性较强，房价短期内稳中趋升；同时，超8成城市预计短期内房价有下行压力。
一、重点50城情绪指数连续5月回落，达到2022年以来低谷
进入7月份，房地产市场延续降温态势，市场情绪指数继续下行。 根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月，重点50城市场情绪指数为-0.73，较上月回落0.02，进入观望区间低位区间，达到2022年以来的低谷。自从2023年3月开始，市场复苏进程戛然而止，市场情绪指数五连降。 房地产市场下行压力凸显，从成交端表现也可以看出，7月重点城市成交延续下行态势。 根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月重点10城新房成交47748套，环比下降28.6%，同比下降19.5%；二手住宅成交58683套，环比下降11.3%，同比下降10.4%。7月份，成交端仍然保持降温行情，新房降幅高于二手房。 进入二季度以来，市场持续降温，7月的成交数据进一步说明当前市场信心几乎触底，市场的持续低沉表现迫切需要政策端的提振。
7月底，中央及地方对房地产表态频频释放正向信号。7月24日，中央政治局会议表示，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求；7月28日住建部部长表态要进一步落实好降低首套房首付比例和贷款利率、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；随后7月29-31日，北上广深四个一线城市接连发声，预计具体的政策措施将会加速落地；8月1日，央行提出继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，有序调整存量房贷利率，存量房贷利率下调的预期进一步增强。政策方向当前已经指明，政策落地后市场情绪指数有望实现低位回升，当然市场情绪的修复也不是一蹴而就的，短期内仍以观望区间小幅波动为主。
二、一线城市市场情绪小幅回升，二线、三四线仍下调
从7月份各等级城市情绪指数来看，一线城市情绪指数小幅回升，二线、三四线城市情绪指数延续下滑。 其中，一线城市情绪指数为-0.5，较上月上升0.06，领先各等级城市。一线城市情绪指数在6月份下调至历史低位后，本月小幅修复，基本回到5月份水平，主要受到7月底住建部发声后北上广深四城发表重要表态的带动，提出大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，对市场释放利好信号，预计政策落地节奏将会加快。 另外，7月中旬广州发布了放宽外围城区落户限制，北京表态提振改善性住房等大宗消费等，助力市场情绪修复。 一线城市市场情绪有望在政策效应下先行回升。二线城市情绪指数为-0.75，较上月回落0.03；三四线城市情绪指数为-0.76，较上月回落0.03，在各等级城市中处于最低水平。
三、本月12城情绪指数回升，北上广深四城情绪均小幅修复
从7月份各城市市场情绪指数来看，50城的市场情绪指数分布于市场平稳区间、市场观望区间、市场低迷区间3个区间，城市个数分别为1个、31个、18个，分别较上月持平、减少4个，增加4个。其中，深圳是本月唯一居于平稳区间的城市，自2023年6月从观望高位进入平稳区间，本月继续维持在平稳区间，市场情绪较为稳定。 上海市场情绪指数仅次于深圳，为-0.32，处于观望区间高位。 三亚情绪指数位居第三，为-0.42，较上月下降0.01，三亚自去年末以来受到疫情放开的旅游热度带动房地产市场活跃度较高，近两个月来有恢复常态化迹象。
从情绪指数变化来看，本月情绪指数上升的城市有12个，较上月增加1个，下降的城市数量为38个，较上月减少1个。其中，深圳涨幅居首，本月市场情绪指数为-0.24，较6月上升0.06；其次为南宁，7月份市场情绪指数为-0.79，较上月上升0.04；郑州情绪指数为-0.77，较上月提升0.03，从低迷重回观望区间；广州、北京紧随其后，市场情绪指数均较上月提升0.03。本月一线城市均发布了重要表态，虽然尚未有具体措施落地，但是在市场情绪上已经有所表现，预计在实质性政策落地后，市场情绪指数有望再获修复。
四、北上广深房价稳中趋升，超8成城市短期房价有下行压力
根据情绪指数预测房价模型，监测的重点50城中短期内有8城房价呈现上涨态势，多数城市房价短期内仍面临下行压力。
未来短期来看，根据情绪指数模型，预测上涨的城市包括深圳、上海、广州、北京四个一线城市以及包括成都、威海、金华等在内的少数二三线城市。其中，深圳、上海房价韧性较强，深圳7月份市场均价为68957元/㎡，环比上涨1.52%，根据情绪指数预测，未来4个月深圳房价维持稳定上涨态势，累计涨幅超2%。 7月份上海市场均价为74455元/㎡，环比上涨0.31%。 根据情绪指数模型预测，未来4个月累计上涨1.3%。 广州处于观望区间高位水平，本月市场均价为39012元/㎡，环比上涨0.24%，预计未来2个月保持小幅上涨，累计涨幅约0.5%。 威海借助于山东旅游热潮，房地产市场活跃度随之抬升，7月市场均价为10775元/㎡，环比上涨0.5%，预计未来短期内房价稳中趋升，累计涨幅在0.5%左右。
同时，8成以上的城市未来短期房价面临着不同程度的下行风险，其中，环渤海的青岛、潍坊以及长三角的徐州、无锡、温州、盐城等城市房价下跌幅度较大。青岛当前已经接近观望区间底部，7月市场均价环比下降0.85%，根据情绪指数预测未来3个月房价累计跌幅超2%。徐州作为长三角的弱二线城市，房地产市场发展活力减退，7月市场均价为13439元/㎡，环比下降0.53%，至此，徐州已经连续一年以上房价维持跌势，根据情绪指数，未来3个月内累计下降超2%。另一城市温州房价也连续多月下滑，本月市场均价为23629元/㎡，环比下降0.58%，预计未来3个月房价累计下降超1.5%。
本文源自：金融界
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